Konut Kredisi

İpotek teminatlı konut kredisi olarak da bahsedilen mortgage hala pek çok insanın sıklıkla duyduğu ancak anlamını tam olarak bilmediği bir kelime. Türkçe’ye “tutsat” veya “tutulu satış” olarak da çevrilen mortgage, bir taşınmazın alınan borç karşılığında ipotek olarak verilmesidir. Mortgage konut kredisi sistemi kullanılarak konut satın alan kişilere satın aldıkları konut için uzun vadeli kredilendirme sağlanır ve kira öder gibi konut sahibi olmanın yolu açılır.

Mortgage kredisi sisteminin daha önce varolan konut finansmanı metodlarından en önemli farkı ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının bankalar tarafından ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihrac edilebilmesidir. Bu şekilde sermaye piyasalarından fon temin edebilen bankalar daha ucuz, daha uzun vadeli, daha uygun konut kredisi oranları sunabilirler.

Mortgage sisteminde banka konut kredisi müşterisinin talep ettiği gayrimenkulu peşin ödeme ile satın alarak mülkiyeti müşteriye devreder, ama müşterinin bankaya olan kredi borcu karşılığında da gayrimenkule ipotek koyar. Müşteri bankaya olan kredi borcunu karşılıklı belirlenmiş ödeme planına göre belirlenmiş vade boyunca öder. Bu yönleriyle konut kredisi sistemine benzeyen mortgage kredisi temel olarak ikincil piyasalardan fon temin edilmesi ile konut kredisinden ayrılır.

Ziraat Bankası piyasada en çok konut kredisi kullandıran bankalar arasında. Rekabetçi konut kredisi oranları yanında Ziraat Bankası’nın yaygın şube ağı da konut kredilerinde öne çıkmasını ve özellikle Anadolu’da kullandırılan konut kredilerinden önemli pay almasını sağlıyor.

Ziraat, satın alınacak konutun ekspertiz değerinin %75’ine kadar kredi kullandırıyor ve konut kredilerini 120 aya kadar vade ile veriyor. Konut kredisi kullanacak müşterilerin kredi vadesi boyunca hayat sigortası yaptırması isteniyor. Ziraat konut kredisi için bankanın herhangi bir şubesini ziyaret edebilirsiniz. Konut kredisi başvurusu için şubeye gittiğinizde sizden şu dokümanlar istenecektir:

Ziraat konut kredisi dokümanlar

• Kimlik Belgesi (aslı ve fotokopisi)
• İkametgah veya son döneme ait elektrik/su/doğalgaz/telekom faturaları
• Serbest meslek mensupları için bağlı bulunan odadan alınan üyelik belgesi
• Emekliler için sosyal güvenlik kuruluşu kimlik belgesi aslı ve fotokopisi
• Gelirinizi kanıtlamak için gerekli belgeler (onaylı maaş bordrosu, emekli aylık tutarını gösterir belge, vergi levhası vb.)
• Üzerine ipotek koyulacak gayrimenkule ait tapu fotokopisi
• Ziraat Bankası bireysel kredi başvuru formu

Konut kredisi oranları, konut kredisi hesaplama ve en uygun konut kredisi seçimi Internet’te konut kredisi ile ilgili araştırma yaptığınızda en sık karşılaşacağınız konulardır. Bunun sebebi konut kredi ürünlerini karşılaştırmanın zor olmasıdır. Bankalar farklı faiz oranları yanında dosya masrafı, komisyon ve diğer masraflarla konut kredisi ürünlerini çeşitlendirir, ama bunu yaparken konut kredisi hesaplama işini zorlaştırırlar.

Ziraat Bankası konut kredisi ürününü örnek alarak bunu inceleyebiliriz.

Ziraat konut kredisi faiz oranı web sitesinde aylık %0,95 olarak gösteriliyor halbuki faiz oranları yanında pek çok farklı şeye de bakmak gerekir. Örneğin:

- Yayınlanan konut kredisi oranları dışında ne tür ek faizler veya dosya masrafları talep ediliyor?

- Banka konut kredisi alırken nasıl bir sigortayı zorunlu tutuyor? Hayat sigortası mı yoksa kaza sigortası mı? (Kişinin yaşının ve yaşam koşullarının da bu maliyeti etkileyeceği akılda hesaba katılmalı)

- Bankanın yürüteceği konut kredisi ekspertizinin müşteri tarafından ödenecek maliyeti nedir? Süreç içinde banka müşteriden ek masraf ve komisyon talep edecek mi?

Konut kredisi hesaplama sırasında bu ve benzeri maliyet arttırıcı etkenleri dikkate almak çok önemli. Örneğin Ziraat Bankası konut kredisi durumunda 120 aylık ve 50 bin TL tutarındaki örnek kredi için tüm masraflar eklendiğinde toplam konut kredisi faiz oranı aylık %1,01 seviyesine çıkıyor ve buna ek olarak 1.319,51TL masraf ödemek gerekiyor. Görüldüğü gibi toplam maliyet aslında %0,95’in üzerine çıkıyor.

Konut kredisini kullanacağınız banka dokümanlarınızı inceleyip size onay verdikten sonra ekspertiz aşamasını başlatır ve konut ekspertiz raporunun oluşturulmasını bekler. Konut ekspertizi daha önce de bahsettiğimiz şekilde banka dışında yetkilendirilmiş kuruluşlar tarafından yürütülür.

Konut kredisi ile ilgili sorunlar arasında ekspertiz raporu sonucunda karşılaşılabilecek problemler şunlar olabilir:

1. Tapudaki bilgiler ile konut hakkında verilen bilgiler uyuşmayabilir
2. Tapuda konutun satılmasına veya ipotek koyulmasına engel oluşturacak şeyler görülebilir örneğin, şerh, haciz veya varolan başka bir ipotek.
3. Konut değeri bankanın vermeyi planladığı kredi miktarına göre beklenenden düşük çıkabilir. Bankalar konut kredisi verdikleri konuta ipotek koyarken verilen toplam kredinin konut değerinin yüzde 75’inden fazla üksek olmamasını isterler. Duruma göre bazı bankalar ek teminat isteyerek bu konuda esneklik gösterebilir. Konut ekspertizi ile belirlenen konut değerinin beklenenden düşük çıkması durumunda konut kredisinin konut değerine oranı yükseleceği için banka krediyi vermekten vazgeçebilir veya vereceği konut kredisi miktarını düşürebilir. Böyle durumlarda bazı bankalar ilgili şube müdürünün insiyatif kullanmasına ve ekspertiz değerini az da olsa esnetmesine izin verebilir (%10-15 gibi), veya kredinin konut değerine oranı yükseleceği için ek teminat da istenebilir.

Ekspertiz sonrasında en sık karşılaşılan problem listelenenlerden sonuncusu, yani bankanın konut değerindeki düzeltme sebebiyle konut kredisini vermemesi, miktarını düşürmesi veya ek teminat istemesidir. Böyle durumlarda kredi başvurusu yapmış olan kullanıcı da konut kredisi kullanmaktan hatta evi satın almaktan vazgeçebilir.

Konut kredinizi kullanacağınız banka konut kredisi başvurusu sırasında verdiğiniz bilgileri kullanarak gerekli ön kontrolü gerçekleştirdikten sonra önceki yazımızda (“Konut Kredisi Başvurusunu Başlatmak”) bahsedilen dokümanları talep eder. Toplanan dokümanlar sizin başvuru sırasında verdiğiniz bilgilerin kanıtlanması ve kontrolü için kullanılır. Banka gerek görmesi durumunda yine kontrol amaçlı ufak bir istihbarat süreci de yürütebilir. Bu kısa araştırma ikametgah bilginizi kontrol etmek için ilgili muhtarlığı aramak veya işyeri ve maaş bilgilerinizin kontrolü için işyerinizi aramak olabilir. Eğer başvuru sırasında verdiğiniz kimlik, adres ve maaş bilgileri doğruysa bu aşamada endişelenmenizi gerektirecek birşey yoktur.

Konut satın alırken konut kredisi kullanmanın bir avantajı da yürütülen bu istihbarat sürecinin konutla ilgili kısmıdır. Sizden tapunun fotokopisini alan banka tapu üzerinde satın alıma veya konuta ipotek koyulmasına engel oluşturabilecek herhangi bir hak olup olmadığını da kontrol eder ve herşey uygunsa ekspertiz sürecini başlatır. Ekspertiz, verdiğiniz dokümanlarin kontrolü sonrasında kullanmak istediğiniz kredi için size asıl onay verildiğinde başlar. Bu aşamada sizin talep ettiğiniz krediyi kullanmak için uygunluğunuz onaylanmıştır ve artık sıra satın almayı planladığınız konutla ilgili kontrole gelmiştir. Ekspertiz sırasında konutun değeri üçüncü bir firma tarafından belirlenir ve tapuyla ilgili kontroller yapılır. Konut üzerinde gerçekleştirilen ekspertizin ücreti genelde müşteriden talep edilir veya toplam masrafların içine yedirilir. Ekspertiz sonrasında hazırlanan rapor da konutun değerini ve konutla ilgili tüm tapu problemlerini ortaya çıkarması açısından hem banka hem de satın alacak kişi için önemlidir. Bazı konut kredisi müşterileri krediye ihtiyaç duymamalarına rağmen konut üzerinde yapılan bu detaylı araştırma sebebiyle konut kredisi sürecinden geçmeyi tercih ederler.

Konut kredisi araştırmanızı tamamladıktan ve kredinizi kullanmak istediğiniz bankayı belirledikten sonra başvuru işi nispeten hızlı ve kolaydır. Başvuru süreci kolay olsa da size verilen tüm dokümanları dikkatlice incelemeniz ve  her konuda size detaylı bilgi verilmesini talep etmeniz önemlidir. Her bankanın süreci ve sözleşme yapısı farklılık gösterebileceği için başvuru sürecinde veya sözleşmelerde atlanan ufak ibareler ileride başınıza dert açabilir.

Konut kredisi başvuru sürecinin ilk aşamasında kişisel bilgilerinizi, TC Kimlik numaranızı maaş bilginizi ve satın almak istediğiniz konut ile ilgili bilgiyi bankaya veya banka adına başvurunuzu yürütecek mortgage brokerage firmasına iletmeniz gerekir. Bu bilgiler kullanılarak talep ettiğiniz konut kredisi ürünü için uygun olup olmadığınız değerlendirilecektir. Uygunluk için ön kontrol yapılırken öncelikle talep ettiğiniz kredinin aylık geri ödeme miktarı hesaplanarak maaşınıza oranı belirlenir ve ödeme gücünüz dahilinde bir kredi için başvuru yaptığınızdan emin olunur. Bunun yanında Kredi Kayıt Bürosu (KKB)’de olumsuz bir kredi geçmişiniz olup olmadığına, TC Merkez Bankası Kara Liste’sinde isminizin bulunup bulunmadığına bakılacaktır. Eğer ödenmeyerek yasal işleme düşmüş eski kredileriniz veya çekleriniz yoksa bu kontrollerden çekinmenize de gerek yoktur.

Bu ön kontrol sonrasında sizden verdiğiniz bilgilere karşılık gelen dokümanlar talep edilecektir. Konut kredisi başvurusu sırasında verdiğiniz tüm bilgileri – özellikle de maaş, ikamet adresi gibi kişisel bilgileri – dokümanlarla kanıtlamanız önemlidir. Bankanın ön kontrol sonrasında sizden talep edeceği dokümanlar şunlardır:

1. Kimlik belgesi,
2. İkametgah,
3. Satın almayı planladığınız konutun tapu fotokopisi,
4. Maaş bordrosu veya toplam gelirinizi kanıtlamanıza yardımcı olacak diğer dokümanlar.

Konut kredisi araştırmanızı banka şubelerini ziyaret ederek yapmayı planlıyorsanız karşılaşabileceğiniz bazı sorunlar şunlardır:

1. Konut kredisi konusunda uzman olmayan personel: Banka şubesinde çalışan personel onlarca farklı ürünü satmak için eğitim alır ve çoğu zaman her ürün için sadece en çok talep edilen bir veya iki seçeneği gerçek anlamda öğrenir. Şube personeli çoğunlukla konut kredisi üzerine uzmanlaşmadığı için ziyaret ettiğiniz şubede sizin ihtiyacınıza en uygun konut kredisi çözümünü oluşturabilecek birine rastlamanız zordur.
2. Karşılaştırılabilir şekilde sunulmayan ürün şartları: Banka şubelerinden konut kredisi bilgisi alırken her banka size kendi ürünü ile ilgili avantajlı olan detayları anlatacak, kalan kısımları sorarak ortaya çıkarmanız gerekecektir. Bankalar konut kredisi ürünlerini çoğunlukla objektif bir şekilde karşılaştırmanıza izin verecek şekilde sunmazlar. Birinde aylık ödemelerinizi düşürmek için başlangıç masrafları ve komisyonlar arttırılırken ötekinde ekspertiz ve sigorta bile içine katılarak size yüksek bir toplam faiz oranı önerilmesi mümkündür. Burada işinizi kolaylaştırmak için “yıllık maliyet oranlarını” karşılaştırabilirsiniz, ancak bu durumda da ekspertiz, sigorta gibi ek maliyetler ve bankanın rutin yıllık hizmet masrafları dışarıda kalarak konut kredisi karşılaştırma sürecinizi zorlaştıracaktır.
3. Fiyat dışındaki konularda yetersiz bilgi: Bankalarla konuşarak konut kredisi şartlarını öğrenebilirsiniz, ancak sürecinin ne kadar hızlı tamamlanacağını, ne derece kaliteli bir hizmet alacağınızı, konutun ekspertiz değeri veya sizin kredibiliteniz konusunda esnekliklerini anlamanız çok zor olacaktır. Bunları öğrenmek için ilgili bankadan konut kredisi kullanmış pek çok müşteri ile görüşmeniz ve bilgi almanız gerekir.
4. Olası güçlü teklifleri kaçırma ihtimali: Konut kredisi araştırma sürecini birden fazla banka ile görüşmeyi planlayan  pek çok kişi önce yoğun çalıştığı bankaya ve sonra da sadece aklına ilk gelen veya piyasada en çok bilinen bir iki bankaya giderek konut kredileri hakkında bilgi alır. Halbuki daha az tanıdığınız küçük bankaların özel hizmet programları, size tanıyabileceği esneklikler veya dönemsel fiyat promosyonları size konut kredisi ihtiyaçlarınızı çok daha uygun bir şekilde karşılama fırsatı yaratabilir.

Konut kredisi araştırırken ve seçerken kullanılan bir metod da teker teker bankaları arayarak veya ziyaret ederek konut kredisi faiz oranlarını öğrenmektir. Çoğu konut kredisi müşterisi sadece 2-3 bankayla görüşüp piyasayı yeterince incelediğini düşünür, halbuki bu şekilde az sayıda bankadan konut kredisi fiyatı alınarak yapılan karşılaştırma genelde en doğru sonucu vermez – çoğunlukla fiyatlar birbiriyle karşılaştırılamayacak formatta alınır ve araştırılan dönemde öne çıkan ürünü olan bir kaç banka mutlaka gözden kaçırılır.

Konut kredisi araştırmanızı banka şubeleri yoluyla gerçekleştirmeyi planlıyorsanız mutlaka en az 5-6 banka ile görüşmeli ve ürün şartlarını birbiri ile karşılaştırılabilir hale getirmelisiniz. Bankalara teker teker ihtiyacınızı detaylı olarak anlatmalı ve sizin planladığınız yatırım için uygun olabilecek özel bir ürün olup olmadığını sormanız gerekir. Son olarak size başlangıçta verilen fiyatı kabul etmeyip pazarlık yapmanız ve indirimli/kampanyalı fiyatları talep etmeniz önemlidir. Her banka şubesinin konut kredisi liste fiyat üzerinden bir miktar indirim yapma hakkı vardır, ancak tam olarak ne kadar indirim yapılabileceğini, ne kadar zorlayabileceğinizi bilemezsiniz. Bazı durumlarda size en uygun oranı sunabilmek için dokumanlarınızı talep eden, kimlik bilgilerinizi alarak kredi durumunuzu araştıran bankalar da olabilir.

Bu tür bir araştırmaya başlarken öncelikle halihazırda çalışmakta olduğunuz, tanıştığınız bir banka ve banka temsilcisi ile görüşmeyi tercih etmelisiniz. Eğer yüksek miktarda birikiminizi tuttuğunuz tek bir banka varsa veya sürekli olarak sizin veya işyerinizin işlerini halleden bir banka temsilcisi ile ilişkiniz varsa nispeten daha iyi bir hizmet alabilir ve hızlıca daha gerçekçi konut kredisi fiyatlarına ulaşabilirsiniz.

Bazı durumlarda size evinizi satın alırken aracılık yapan emlak danışmanı da konut kredisi konusunda yönlendirme yapabilir. Pek çok emlak danışmanının düzenli olarak çalıştığı bir veya daha çok banka olur.

Bankaların bir kısmı emlakçılara özel indirimli ve kampanyalı konut kredisi ürünleri oluşturarak ve satış hacmi iyi olan emlakçıları düzenli olarak ziyaret ederek bu piyasadan pay kapmaya çalışırlar. Çoğu zaman emlak danışmanı da müşterisini yönlendirme karşılığında cüzi bir komisyon alır. Emlakçınız sizi konut krediniz için düzenli çalıştığı bir bankaya yönlendirmeyi teklif ederse dikkat etmeniz gereken bir kaç konu var.

Konut kredisinde emlakçılar için önemli olan kredinin hızlı bir şekilde kullandırılması ve sürüncemede kalmamasıdır. Böylece müşterinin kredi konusunda sorun yaşamamasını, evin satın alımı konusunda engel olmamasını ve müşterinin de satın almakdan vazgeçmek veya başka arayışlara girmek için vaktinin kalmamasını hedefler. Bu yüzden emlakçı için iyi konut kredisi düşük fiyatlı olan değil hızlı ve sorunsuz çıkandır. Emlak danışmanı, konut kredisi için düzenli çalışacağı banka seçimini de buna göre yapar.

Konut kredisi başvurunuzu emlak danışmanınızın önerdiği banka ile yapmadan önce mutlaka başka bir kaç bankayı da kontrol etmeli ve size en uygun konut kredisi ürününü kullandığınızdan emin olmalısınız. Uzun yıllar geri ödemeye devam edeceğiniz bir krediyi seçerken toplam kredi maliyetini, geri ödeme şartlarını, beraberinde gelen bankacılık hizmetlerini, sigorta şartlarını değerlendirmeniz önemlidir. Çoğu emlak danışmanı konut kredilerini karşılaştırmak ve sizi en doğru çözüme yönlendirmek konusunda yetersiz kalacağı için bu işi tamamen onlara yüklemek sizin için olumsuz sonuçlar yaratabilir.

Konut kredisi başvurusu online olarak, emlakçınız aracılığıyla veya banka şubelerine gidilerek yapılabilir. Yani konut kredisi başvuru kanalları çeşitlidir. Öncelikle online (web siteleri aracılığıyla) başvuru sürecini değerlendirelim.

Online araştırma ve başvuru satın alacağı evini bulmuş, konut kredisi kullanacak olan müşteri için büyük kolaylıklar sağlayabilir ve konut kredisi başvuru sürecini hızlandırabilir. Ancak bir web sitesi aracılığıyla başvuru yapmadan önce ilgili sitenin konut kredisi online başvuru sürecinin nasıl işlediğini incelemeniz gerekir. Dikkat etmeniz gereken önemli bir konu web sitesinin bankaların liste fiyatlarını mı yoksa indirimli faiz oranları sunan promosyonlu kampanya fiyatlarını mı gösterdiğidir. Konut kredisi fiyatlarını karşılaştırırken liste fiyatlarını incelemek sizin işinize yaramayacaktır çünkü piyasadaki çoğu banka liste fiyatını açıklamasına rağmen siz şubeye gidip sorduğunuzda promosyonlu veya kampanyalı oranlarından bahsedecektir. Sonuçta sizin için önemli olan bu indirimli, kampanyalı oranların değerlendirilmesi ve en uygun konut kredisinin belirlenmesidir.

Bunun yanında halihazırda online başvuru alan pek çok site sizin kimlik ve iletişim bilgilerinizi alıp çalıştıkları tüm bankalara ileterek sizinle irtibata geçilmesini sağlar. Bu sizi pek çok bankayı teker teker arama derdinden kurtarırken istemediğiniz pek çok aramaya ve takip görüşmesine de maruz bırakabilir. Üstelik bu sürecin sonunda yine bankalarla görüşüp değerlendirmek ve hem doğru bankayı hem de doğru konut kredisi ürününü seçmek size kalır. Size gerçekten yardımcı olacak düzgün çalışan bir başvuru sitesinin banka tekliflerini sizinle paylaşması, farklı ürünlerin detaylarını anlatarak doğru seçimi yapmanıza yardımcı olması gerekir. Bu online olarak web sitesi üzerinden veya sizi arayacak bir yetkili yoluyla yapılabilir. Bu değerlendirme sonucunda iletişim ve kimlik bilgilerinizle ilgili kalan detaylar alınarak seçeceğiniz ürün ve banka için başvuru süreciniz başlatılabilir. Böylece sizin için en doğru banka ile çalışır ve arkası kesilmeyen promosyonel aramalardan da kendi seçim ve değerlendirmenizi destek almadan yapmak zorunda kalmaktan da kurtulursunuz.